Künftig entfällt gemäss dem Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20. Dezember 2024 für Eigentümerinnen und Eigentümer selbstbewohnter Liegenschaften die Pflicht, den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Gleichzeitig können Schuldzinsen und die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden, mit folgender Relativierung betreffend Schuldzinsen:
- Schuldzinsen können nur noch im Umfang der Vermögensquote abgezogen werden, sofern vermietete oder verpachtete Vermögenswerte vorliegen.
- Für den erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum ist ein zusätzlicher Abzug vorgesehen. Ehepaare können bis zu CHF 10’000, Alleinstehende bis zu CHF 5’000 im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb geltend machen. Dieser Abzug wird über zehn Jahre hinweg linear reduziert.
Ergänzend ermöglicht eine neue Verfassungsbestimmung die kantonale Einführung einer besonderen Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften.
Die Gesetzesänderung und die Verfassungsänderung sind rechtlich miteinander verknüpft und treten nur gemeinsam in Kraft. Mit der Zustimmung von Volk und Ständen am 28. September 2025 zur Vorlage über die Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften wird auch die Eigenmietwertbesteuerung abgeschafft. Obwohl es sich formal um zwei Vorlagen handelt, bilden sie inhaltlich eine gemeinsame Reform. Da kein Referendum gegen die Gesetzesänderung ergriffen wurde, hat die Volksabstimmung über die Verfassungsänderung indirekt auch über die Abschaffung des Eigenmietwerts entschieden.
Nun liegt es an den Kantonen, ob und wie sie eine neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen. Der Bundesrat wird das Inkrafttreten des Systemwechsels nach erfolgter Konsultation zwischen dem Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) und der Finanzdirektorenkonferenz (FDK) bestimmen.
Gemäss der Medienkonferenz des Bundesrat nach der Abstimmung vom 28. September 2025 wird die Reform frühestens im Jahr 2028 wirksam. Bis dahin bleiben die heutigen Bestimmungen bestehen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von privat gehaltenen Liegenschaften empfiehlt es sich, die Umsetzung genau zu verfolgen – insbesondere:
- Planung, Vorzug des Liegenschaftsunterhalts bis zur Wirksamkeit der Reform
- zukünftige Abzugsmöglichkeiten für energiesparende und umweltschonende Massnahmen (zeitlich befristet bis 2050)
- zukünftige Abzügen für denkmalpflegerische Arbeiten
- zukünftiger Abzug von Rückbaukosten bei Ersatzneubauten sowie Abzugsvortrag bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften
- Einführung einer Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften
Ebenfalls wird von Interesse sein, ob die Abschaffung des Eigenmietwerts allenfalls einen Einfluss auf die Auslegung, resp. Erhebung anderer Steuerarten haben wird. Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Solothurn zum Beispiel wird erhoben auf dem Reingewinn des Immobilienverkaufs, ermittelt aus der Differenz von Erlös (Verkaufspreis) und Anlagekosten. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus der Summe des Kaufpreises, der Auslagen (Honorare, Provisionen) und den Aufwendungen. Bisher gilt, dass als Aufwendungen für dauernde Wertvermehrung ausschliesslich Ausgaben in Betracht fallen, die nicht dem blossen Unterhalt oder der normalen Werterhaltung dienen, sondern zusätzliche Investitionen (Mehrwert) darstellen und während der massgebenden Besitzesdauer ausgeführt wurden (Kosten für Bauten, An-, Um- und Ausbauten, erstmaligen Einbau von Anlagen, Baukreditzinsen, Perimetergebühren, Vermessungskosten, Ablösung von Dienstbarkeiten, Erschliessungskosten von unerschlossenem Bauland usw., sowie Kosten und Abgaben, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks verbunden sind (Handänderungssteuern, Beurkundungsgebühren, Schuldbrieferrichtungsgebühren sowie für aufgelöste Hypotheken bezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf von Liegenschaften)).
Nicht zu den Anlagekosten gehören die Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten (z. B. Reparaturen, Ersatz von bestehenden Anlagen und Installationen, Tankrevisionen, etc.), Schuldzinsen, Versicherungsprämien, Gewinnanteilsrechte, etc..
Vereinfacht gesagt ist im gegenwärtigen System bei den Grundstückgewinnsteuern als Aufwendung abzugsberechtigt, was bei den Einkommensteuern nicht als Liegenschaftsunterhalt qualifiziert. Die Differenzierung zwischen blossem Unterhalt und wertvermehrenden Investitionen wird mit dem Systemwechsel an Bedeutung gewinnen, weil nur die wertvermehrenden Investitionen in Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer als steuerlich abzugsfähig gelten werden. Der blosse, normale Unterhalt hingegen wird zukünftig weder bei der Einkommenssteuer, noch bei der Grundstückgewinnsteuer steuermindernde Wirkung entfalten können.
Quelle: Fedlex, Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung // EFD
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